Del suelo al proyecto: cómo enfrentar los desafíos del desarrollo inmobiliario en Chile con una mirada estratégica

El desarrollo inmobiliario en Chile atraviesa uno de sus períodos más complejos de las últimas décadas: cambios regulatorios, alzas sostenidas de costos, mayores exigencias financieras y una transformación tecnológica aún incompleta están redefiniendo la manera en que se conciben, evalúan y gestionan los proyectos.

Así lo plantea Roberto Darrigrandi, Director Académico del Programa Intensivo en Gestión Inmobiliaria Estratégica de Alta Dirección FEN UCHILE, quien analiza los principales desafíos del sector y las competencias claves que hoy deben desarrollar sus profesionales.

Un escenario regulatorio más incierto y exigente

Según Roberto Darrigrandi, uno de los factores que más ha tensionado al sector inmobiliario en los últimos años es el entorno regulatorio, no solo por los cambios normativos, sino también por la forma en que estas normas se interpretan y aplican. “Hoy desarrollar un proyecto inmobiliario de cualquier tamaño, y especialmente los de mayor escala, se ha transformado en un desafío muy relevante para las compañías”, afirma Darrigrandi.

Casos emblemáticos de proyectos paralizados pese a contar con permisos, como edificios o grandes desarrollos comerciales en zonas urbanas consolidadas, han instalado un clima de incertidumbre que obliga a las empresas a extremar el análisis previo.

Esta complejidad normativa no solo impacta en los plazos, sino también en el diseño y la rentabilidad de los proyectos. Restricciones asociadas a la altura, densidad o rasantes pueden modificar sustancialmente la edificabilidad originalmente proyectada. “Si un terreno se compró pensando en construir diez pisos y finalmente solo se pueden levantar siete, eso afecta directamente el valor del activo y la rentabilidad del proyecto”, explica Darrigrandi.

Costos, financiamiento y presión sobre la rentabilidad

A lo anterior se suma un segundo gran eje de tensión: los costos. El académico de Alta Dirección FEN señala que, tras la pandemia, el sector enfrentó alzas significativas en materiales, mayores costos financieros y un entorno de tasas de interés que, si bien han bajado, siguen siendo más altas que en el período previo a la crisis.

En este contexto, las empresas se ven obligadas a ser más eficientes y precisas en sus evaluaciones. Desde una mirada financiera, Darrigrandi enfatiza que los indicadores tradicionales siguen siendo centrales, pero requieren un análisis más fino. La tasa interna de retorno (TIR), la rentabilidad sobre la inversión, los márgenes operacionales y el EBITDA continúan siendo variables críticas, al igual que el período de recuperación del capital o payback.

El financiamiento, además, se ha convertido en un factor estratégico en sí mismo. Tras la crisis del sector, acceder a capital exige estructuras más sólidas, proyecciones realistas y una gestión financiera mucho más profesionalizada.

Tecnología y proptech: una oportunidad aún abierta

Frente a este escenario desafiante, Roberto Darrigrandi identifica un tercer factor clave: la tecnología. Aunque el sector inmobiliario no es ajeno a la transformación digital, aún existe un amplio espacio de mejora. “Hay inmobiliarias que siguen bastante rezagadas, y ahí hay una oportunidad enorme para mejorar productividad, eficiencia de procesos y gestión de costos”, afirma.

Las soluciones proptech permiten optimizar procesos comerciales, mejorar la administración del negocio, proyectar flujos financieros con mayor precisión e incluso avanzar hacia modelos más industrializados de construcción. “Quien no incorpore tecnología de manera rápida y efectiva se va a quedar atrás, y eventualmente fuera del juego”, advierte Roberto.

Competencias estratégicas para un nuevo ciclo inmobiliario

En este nuevo ciclo, el académico subraya que el desarrollo inmobiliario exige profesionales con un conjunto de competencias cada vez más amplio. El liderazgo aparece como una capacidad clave para enfrentar escenarios inciertos y crisis imprevistas. A ello se suma una visión de mediano y largo plazo, que permita tomar decisiones estratégicas más allá de los resultados inmediatos.

Asimismo, destaca la importancia de manejar herramientas avanzadas de evaluación de proyectos, estrategias comerciales y gestión contractual, junto con una visión integral del negocio: “Si quienes gestionan no comprenden en profundidad los aspectos normativos, legales y financieros, se van a encontrar con problemas que no sabrán cómo enfrentar”.

Para profundizar sobre este y otros temas, le invitamos a recibir mayor información sobre el Programa Intensivo en Gestión Inmobiliaria Estratégica de Alta Dirección FEN UCHILE contactando a nuestra Ejecutiva de Admisión, Carolina Ovando: caovando@fen.uchile.cl o visitando nuestro sitio web altadireccion.uchile.cl