Sector inmobiliario entra en fase de transición: expertos advierten ajuste prolongado y nuevas oportunidades estratégicas

Un mercado marcado por tasas más altas, restricciones al crédito y cambios en la demanda obliga a replantear el modelo inmobiliario tradicional. Especialistas coinciden en que no se trata de una crisis estructural, sino de una transformación que redefinirá a los ganadores del próximo ciclo, durante el Webinar “Sector Inmobiliario 2026: Claves para anticiparse al próximo ciclo”, organizado por Alta Dirección FEN UCHILE.

El sector inmobiliario chileno atraviesa uno de los períodos más desafiantes de las últimas décadas, caracterizado por una combinación de factores económicos, regulatorios y demográficos que han tensionado su funcionamiento. Sin embargo, lejos de configurarse como una crisis terminal, expertos coinciden en que se trata de una fase de transición que abre espacio a un nuevo ciclo con distintas reglas y mayores exigencias estratégicas para sus actores.

Al respecto, el Director Académico y Docente del Programa Intensivo en Gestión Inmobiliaria Estratégica, Roberto Darrigrandi, planteó que el sector ha enfrentado “Una crisis casi sin precedentes desde los años 80”, reflejada en la caída de la actividad, la desaparición de empresas y un retroceso que ha llevado a la industria a niveles comparables a los de hace más de una década. “Más que un viaje al futuro, hemos hecho un viaje al pasado”, señaló, aludiendo a la contracción del mercado.

Uno de los factores determinantes ha sido el cambio en las condiciones financieras. Si bien las tasas de interés han comenzado a moderarse tras los peaks inflacionarios, se mantienen en niveles superiores a los previos a 2020, encareciendo el acceso al crédito y afectando directamente la demanda. A ello se suma un entorno económico de bajo crecimiento (cercano al 2%) y una inflación que, según las proyecciones, podría estabilizarse más cerca del 4% que del 3%.

A nivel estructural, el diagnóstico es igualmente desafiante. La industria enfrenta una “tormenta perfecta” derivada del aumento sostenido en los costos de construcción, el encarecimiento del suelo urbano, mayores exigencias regulatorias y una permisología que ha extendido significativamente los plazos de desarrollo de proyectos. Según se indicó, hoy unproyecto puede tardar hasta un año y medio más en concretarse que hace una década, impactando directamente en los costos financieros.

En paralelo, se observa una creciente brecha entre el precio de las viviendas y los ingresos de los hogares, lo que ha deteriorado la asequibilidad. “El sueño de la casa propia es hoy mucho más difícil de alcanzar”, advirtió Darrigrandi, destacando que esta tensión explica en parte el aumento del stock de viviendas sin vender y la desaceleración en las ventas, que han caído a cerca de la mitad respecto de su peak en 2014.

Frente a este escenario, el Director Ejecutivo del Centro de Gobierno Corporativo FEN UCHILE, Dieter Linneberg, enfatizó que el sector no enfrenta un quiebre estructural, sino un proceso de ajuste. “No es una crisis, es una transición. Y como toda transición, genera oportunidades para quienes estén preparados”, afirmó. En esa línea, destacó que el mercado inmobiliario chileno cuenta con actores experimentados y capacidades instaladas que permitirán capitalizar el próximo ciclo.

Uno de los cambios más relevantes es la transformación en la demanda. El crecimiento del arriendo, especialmente a través de modelos multifamily, el envejecimiento de la población y la reducción del tamaño de los hogares están reconfigurando el tipo de producto requerido. “Estamos pasando de un modelo centrado en la propiedad a uno más flexible, donde el arriendo gana protagonismo”, explicó Linneberg.

Asimismo, el rol de los inversionistas ha ido en aumento, representando cerca del 44% de la demanda en el mercado privado, lo que evidencia una creciente financiarización del sector. Este fenómeno se complementa con la irrupción de nuevas formas de financiamiento, como la deuda privada o estructuras más flexibles, ante un sistema bancario más restrictivo.

En este contexto, ambos expertos coincidieron en que el principal desafío para las empresas inmobiliarias es evolucionar desde un modelo reactivo a uno estratégico. Esto implica una gestión más sofisticada de la liquidez, mayor integración de herramientas analíticas y un rediseño de los modelos comerciales. “Hoy el financiamiento, la anticipación del ciclo y el uso de data se transforman en ventajas competitivas clave”, sostuvo Roberto Darrigrandi.

La tecnología, en particular la inteligencia artificial, también aparece como un factor disruptivo. Desde la identificación de oportunidades de inversión hasta la optimización de procesos comerciales y financieros, su adopción ya no es opcional. “Quien no incorpore estas herramientas quedará fuera del mercado o operará con desventajas significativas”, se advirtió.

A pesar de las dificultades, las proyecciones apuntan a una recuperación gradual del sector, impulsada en parte por subsidios a la tasa de interés y una eventual mejora en las condiciones macroeconómicas. No obstante, se anticipa que el crecimiento será más moderado que en ciclos anteriores y que el mercado exigirá mayor sofisticación a sus participantes.

En síntesis, el sector inmobiliario chileno enfrenta un punto de inflexión. La combinación de restricciones actuales y cambios estructurales obliga a repensar estrategias, modelos de negocio y formas de financiamiento. En este nuevo escenario, la diferencia entre éxito y fracaso estará determinada por la capacidad de anticipación y adaptación.

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